Een kritische blik op de makelaardij met De Scherpe Pen beschreven

Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Kantoorvilla - huis of bedrijfspand - overdrachtsbelasting

Om die vraag te beantwoorden, maak ik gebruik van internet. Niet om die vraag te Googlen, maar om op de site van een makelaar de foto’s te bekijken van een pand dat binnenkort door mij overgedragen zal worden. Dat doe ik omdat de overdrachtsbelasting normaal 6% is, maar bij een woning slechts 2%. Het maakt dus financieel nogal uit of een pand al dan niet een woning is.

Vaak is het verschil duidelijk. Een doorzonwoning in een woonwijk valt onder het lage tarief en een bedrijfsloods niet. Maar bij gemengd gebruik of kantoorruimte wordt het lastiger. Niet alleen ik heb soms moeite om het onderscheid te maken, maar ook rechters oordelen wel eens tegengesteld. Zo ook in de zaak die aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was voorgelegd.

Kantoorvilla is wonen of toch niet – het verschil ivm de overdrachtsbelasting

Er was een statig herenhuis overgedragen. Toen het in 1895 gebouwd werd, was het bedoeld als villa waar een gezin ging wonen. Naderhand is het pand verbouwd tot kantoorruimte waarbij de laatste gebruiker een advocatenkantoor was. De bestemming was gemengd: zowel wonen als werken was toegestaan.

Om het pand geschikt te maken als advocatenkantoor waren er wat bouwkundige aanpassingen gedaan, waarbij ondermeer de keuken vervangen was door een pantry en de badkuip en douchebak gesloopt waren. De leidingen lagen nog wel in deze ruimte, maar badderen kon dus niet meer.

In eerste instantie was de Rechtbank van mening dat het hier duidelijk om een kantoorpand ging. Dus moest de koper 6% overdrachtsbelasting betalen.

De koper is hiertegen in beroep gegaan en daarom heeft het Gerechtshof nu uitspraak gedaan. De hogere rechters vinden dat het feit dat er geen keuken (maar wel nog een pantry) en badkuip meer zijn, nog niet betekent dat het pand de bestemming wonen heeft verloren. Mede daarom oordeelt het hof dat de kantoorvilla een woning is gebleven. De koper hoeft dus maar 2% overdrachtsbelasting te betalen.

Pas dat toe in de praktijk en je krijgt problemen

Kort na publicatie van deze laatste uitspraak kregen we op kantoor de vraag voorgelegd of bij de overdracht van een specifiek pand nu wel of niet de lage heffing van 2% van toepassing was. Voorheen was er een advocatenkantoor gevestigd en volgens het bestemmingsplan mocht er zowel gewerkt als gewoond worden.

Op de foto’s die de makelaar op internet had gezet, zag ik dat er in dit pand wel een keuken zat met alle apparatuur. Ook was er een nette natte cel (geen bad, maar wel een werkende douche) aanwezig.

De eerste reactie was: 2% overdrachtsbelasting, want de overeenkomsten met de zaak die door het Hof was beslist, waren overduidelijk. Maar bij een vraagprijs van €1 miljoen, is een foute inschatting een schadepost van €40.000,-.

Telefonisch contact met de inspecteur overdrachtsbelasting bracht aan het licht dat hij zou uitgaan van een heffing van 6%. Achtergrond daarbij is dat de belastinginspecteur die de zaak aan het Gerechtshof had voorgelegd het niet eens was met de uitspraak. Er zou cassatie ingesteld worden, althans dat was het advies aan de leidinggevenden binnen de Belastingdienst. Totdat duidelijk is hoe de Hoge Raad oordeelt, moeten alle inspecteurs één lijn trekken (en dat is dus heffing van 6% overdrachtsbelasting bij dit soort panden).

Hoge Raad moet duidelijkheid geven

Ik denk dat iedere belastinginspecteur, notaris en vastgoed-professional hopen dat het oordeel van de Hoge Raad gevraagd zal worden. Maar vooral dat de Hoge Raad de zaak ook daadwerkelijk in behandeling zal nemen. Deze hoogste rechterlijke instantie kan dit namelijk ook weigeren omdat het hier om feitelijkheden en niet om juridische onduidelijkheden gaat.

Een arrest van de Hoge Raad zal duidelijkheid geven aan iedereen die in het vastgoed werkt. Afwijzen van het cassatieverzoek omdat het niet om wetsuitleg gaat, zal de onduidelijkheid voor de praktijk juist in stand houden.

Wordt zeker vervolgd.

Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Om die vraag te beantwoorden, maak ik gebruik van internet. Niet om die vraag te Googlen, maar om op de site van een makelaar de foto’s te bekijken van een pand dat binnenkort door mij overgedragen zal worden. Dat doe ik omdat de overdrachtsbelasting normaal 6% is, maar bij een woning slechts 2%. Het maakt… lees verder

De revolutie bij het verkopen van huizen begint met nieuwbouw

“Makelaars verdwijnen niet – een huis kopen gaat om emotie, daarom zal er vaak een makelaar ingezet worden. Ook in de toekomst”. Dit had zomaar een uitspraak van een willekeurige (nieuwbouw) makelaar kunnen zijn. Vergelijkbare verhalen horen en lezen we met regelmaat in de vakbladen. Maar klopt het eigenlijk wel? Een nieuwe auto kopen Denk even terug… lees verder

Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

Makelaars gebruiken model-koopcontracten als de afspraken moeten worden vastgelegd die tussen koper en verkoper van een woning zijn gemaakt. In die modellen staat ook een bepaling over de waarborgsom en/of  bankgarantie. Waarom een bankgarantie of waarborgsom? De basis van alle koopcontracten is natuurlijk dat de koper aan de verkoper de koopprijs zal betalen en dat… lees verder

Online makelaar? De voor- en nadelen op een rijtje

Dit gastblog is geschreven door Emily Berger – online specialist bij de Onderhandelmakelaar De makelaarswereld verandert. Waar je vroeger met de makelaar in persoon moest afspreken, gebeurt dit tegenwoordig steeds vaker online en telefonisch. En kijken welke woningen er te koop staan door langs de etalage van de makelaar te lopen, is ook al zo… lees verder

In deze flat zijn alleen senioren toegestaan

In een eerdere column heb ik aangegeven dat het bij een appartementencomplex van belang is dat de aannemer niet afwijkt van de (splitsings)tekening. De juridische achtergrond is, dat de splitsingstekening ingeschreven is in de openbare registers van het Kadaster waardoor die voor iedereen in te zien is. Oftewel: iedereen kan via het Kadaster eenvoudig achterhalen hoe… lees verder

Ik zei nog zo: Niet buiten de lijntjes bouwen!

Oudere lezers herinneren zich vast nog de reclame van een melk-producent waarbij Peer Mascini aan de rand van een zwembad staat en een koe een bommetje maakt. Zijn reactie op zijn natte drie-delige pak: Ik zei nog zo: geen bommetje. Splitsingstekening Ik wil die zin in aangepaste vorm gebruiken om een probleem te bespreken dat… lees verder

De beste makelaar van 2015 komt uit Arnhem

Dat de makelaars weer wat vrolijker kijken omdat de huizenmarkt het afgelopen jaar flink is aangetrokken betekent nog niet dat consumenten ook altijd even blij zijn met hun makelaar. De beste makelaar van Nederland Gisteren maakte de vergelijkingssite Wie is de Beste Makelaar bekend wie er in 2015 de beste beoordelingen van klanten heeft gekregen. Consumenten… lees verder

Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt?

Niemand de deur uit zonder executeur! Dat was kort gezegd de boodschap die notarissen kregen toen het nieuwe erfrecht in 2003 werd ingevoerd. De reden was dat door de nieuwe wetgeving de executeur een veel sterkere positie kreeg dan voor die tijd. Of om een ander gezegde te gebruiken: Koning, Keizer, Admiraal, De executeur verslaat… lees verder

Geloofwaardigheid taxateurs krijgt een deuk

Ook al speelde het zich af in 2005 en 2007, nog voor de crisis, de nieuwe berichtgeving rondom een mogelijk taxatieschandaal van Go Planet in Enschede kan voor een vertrouwensprobleem bij taxateurs zorgen. Pagina groot in het FD staat het er echt: Taxateur DTZ verdacht van fraude. Op de voorpagina om exact te zijn. Niet een… lees verder

Google+