Een kritische blik op de makelaardij met De Scherpe Pen beschreven

De kwaliteit van de data bepaalt het succes

Overal om je heen zie je het gebeuren. Het belang van ‘de kwaliteit’ wordt steeds meer ingezien, ten koste van kwantiteit. Een mooi voorbeeld hiervan zijn de supermarktketens. Plofkip schijnt onacceptabel te zijn, dus weg er mee en hup, daar is de ‘beter leven’ kip. Tikkeltje duurder, maar dan heb je ook betere kip. Nou ja, dat… lees verder

De versnelling van de digitale revolutie in de vastgoedsector gaat nu echt beginnen

Dit gastblog is afkomstig van Thomas & Thomas (Thomas Zwart is oprichter van Realmark en Jurjen Thomas is oprichter van OSRE). Wie nu nog durft te beweren dat er geen digitale revolutie in het vastgoed plaats vindt, is niet meer geloofwaardig. Veranderingen in de vastgoedsector beginnen elkaar steeds sneller op te volgen en daarmee is bereidheid tot innovatie noodzakelijk. Dat… lees verder

Ventu wordt de concurrent voor funda in business

De laatste vijf jaren is er veel gebeurd op het gebied van presentatie van onroerend goed wat te koop staat. Met name in de huizenmarkt. Vastgoedstyling werd vijf jaar geleden met een scheef oog aangekeken, video’s van te koop staande huizen waren uitzonderingen (en dan geen foto’s die een beetje bewegen), in omschrijvingen komt de verkoper aan het… lees verder

Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen?

Het is gebruikelijk dat de makelaar van de verkoper zijn courtagenota aan de notaris stuurt die de akte van levering opstelt. De bedoeling is dat de notaris deze kostenpost (makelaarscourtage) op de afrekening van de verkoper opneemt. De makelaar krijgt zijn geld dus pas nadat de gehele transactie is afgerond. Mijn makelaar verdient de courtage… lees verder

Snelle recensie: nieuwe huizenapp huisvink

Van de week kwam er een mailtje binnen met een helder verzoek. Of de nieuwe huizenapp ‘Huisvink‘ een review mocht krijgen van De Scherpe Pen. In het persbericht klinkt het best interessant, voornamelijk omdat huisvink geen concurrent van funda of jaap wil zijn, maar een aanvulling. Daar is dus over nagedacht. Daarnaast zit er een stukje… lees verder

Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Om die vraag te beantwoorden, maak ik gebruik van internet. Niet om die vraag te Googlen, maar om op de site van een makelaar de foto’s te bekijken van een pand dat binnenkort door mij overgedragen zal worden. Dat doe ik omdat de overdrachtsbelasting normaal 6% is, maar bij een woning slechts 2%. Het maakt… lees verder

De revolutie bij het verkopen van huizen begint met nieuwbouw

“Makelaars verdwijnen niet – een huis kopen gaat om emotie, daarom zal er vaak een makelaar ingezet worden. Ook in de toekomst”. Dit had zomaar een uitspraak van een willekeurige (nieuwbouw) makelaar kunnen zijn. Vergelijkbare verhalen horen en lezen we met regelmaat in de vakbladen. Maar klopt het eigenlijk wel? Een nieuwe auto kopen Denk even terug… lees verder

Wat wil je liever als verkoper van een huis: een waarborgsom of bankgarantie?

Makelaars gebruiken model-koopcontracten als de afspraken moeten worden vastgelegd die tussen koper en verkoper van een woning zijn gemaakt. In die modellen staat ook een bepaling over de waarborgsom en/of  bankgarantie. Waarom een bankgarantie of waarborgsom? De basis van alle koopcontracten is natuurlijk dat de koper aan de verkoper de koopprijs zal betalen en dat… lees verder

Online makelaar? De voor- en nadelen op een rijtje

Dit gastblog is geschreven door Emily Berger – online specialist bij de Onderhandelmakelaar De makelaarswereld verandert. Waar je vroeger met de makelaar in persoon moest afspreken, gebeurt dit tegenwoordig steeds vaker online en telefonisch. En kijken welke woningen er te koop staan door langs de etalage van de makelaar te lopen, is ook al zo… lees verder

De kwaliteit van de data bepaalt het succes

Data kwaliteit

Overal om je heen zie je het gebeuren. Het belang van ‘de kwaliteit’ wordt steeds meer ingezien, ten koste van kwantiteit. Een mooi voorbeeld hiervan zijn de supermarktketens. Plofkip schijnt onacceptabel te zijn, dus weg er mee en hup, daar is de ‘beter leven’ kip. Tikkeltje duurder, maar dan heb je ook betere kip.

Nou ja, dat laten de marketeers je graag geloven, en de Nederlander gelooft het.

Hoe zit dat dan met een website?

Eigenlijk geldt datzelfde ook voor een website. Daarbij kan je gaan werken op twee principes. Of het meeste, of het beste aanbod.
Marktplaats is een duidelijk voorbeeld van ‘het meeste’. Over de kwaliteit van alles wat aangeboden wordt op de site neem je zelf maar de regie. Het enige wat zij proberen te doen is meer en meer aanbod te krijgen. Dat doen ze vooral door het jou als aanbieder zo makkelijk mogelijk te maken.

Kwaliteit vraagt meer werk

Want als je namelijk een hoge kwaliteit wilt aanbieden op je website, dan is daar meer inspanning voor nodig. Met meer data die ingevoerd dient te worden, bij voorkeur volgens de ‘spelregels’ van die website.

Een jaar of tien geleden is dat precies waar jaap.nl tegenaan liep. Omdat zij de data van huizen op een slinkse wijze van andere websites afhaalde (scrapen), was het erg moeilijk om de kwaliteit hoog te houden. Regelmatig trof je daar (toen) huizen aan die allang verkocht waren. Consumenten die een huis zoeken vinden dat niet zo leuk en begonnen jaap.nl te mijden.

Funda werkt aan kwaliteit

Vanaf het begin probeert funda om goed aanbod op de site hebben. Om de concurrentie voor te blijven en de nummer één positie als huizenzoeksite vast te houden werken zij uiteraard ook aan meer en meer aanbod. Denk even aan de deal met VBO en VastgoedPRO om ook hun aanbod op funda te tonen.

Veel makelaars (en verkopers) vinden maar één ding belangrijk wanneer het huis verkocht moet worden: Als het maar op funda staat.
Dat is, vanzelfsprekend, te kort door de bocht, maar toch wordt het nog vaak gehoord. Voeg daaraan toe dat tot voor kort funda een eigenaardige ranking had op de site. Eerst het NVM aanbod, daarna pas de rest.

Dat is inmiddels aangepast en beetje bij beetje voert funda de nodige aanpassingen door. Maar hoe doe je dat dan?

Hoe verbeter je de kwaliteit van je data?

Daar is eigenlijk een simpel antwoord op te geven: door het voor de aanbieders interessant te maken om betere (en meer) gegevens aan te leveren.

Kijk, funda zelf kan de presentatie en gegevens van een huis niet beter maken. Ja, er kunnen extra gegevens aan toe gevoegd worden die uit verschillende (externe) databronnen gehaald worden. Denk aan Kadata & CBS. Wat ze echter niet gaat lukken is het toevoegen van hoogwaardige foto’s, video’s, 360° beelden of kenmerken.

Die data is vooralsnog afkomstig van de verkoper en makelaar. De enige manier om die zover te krijgen dat ze nog meer moeite gaan doen om tijd en energie in die informatie te stoppen, is door ze een wortel voor te houden.

funda houdt makelaars een wortel voor

De wortel van funda

Net zoals met elke zoekmachine is het cruciaal om een zo hoog mogelijke ranking te hebben. Want wie gaat er bij een zoektocht op Google nog verder kijken dan de eerste pagina?

Volgens een studie gedaan door ‘Slingshot SEO’ krijgt de nummer 1 positie op Google 18,2 procent van de kliks. Nummer 2 ontvangt 10,1 procent, nummer 3 krijgt 7,2 procent en nummer 4 moet het doen met 4,8 procent. Alle andere posities zitten ieder onder de 2 procent.
Bron: Marketing Online

Het zal je niet verbazen dat exact hetzelfde geldt voor funda. Hoe hoger de positie op funda, des te meer er naar het huis gekeken wordt. Omdat je op funda minder snel precies vindt wat je zoekt in vergelijking met Google wordt er op funda wel iets verder gekeken, maar toch wil je het huis zo hoog mogelijk hebben staan.

Funda zegt nu doodleuk: Hoe meer je toevoegt aan data bij het huis, hoe hoger je staat.

Als dat geen dikke wortel is voor makelaars…

Wortel met rotte plekken

In eerste instantie klinkt het prima, dat funda makelaars adviseert om zoveel mogelijk kenmerken, foto’s en meer van dat toe te voegen. Totdat iemand opstaat en de logische vraag stelt: Wat heeft welke impact op de ranking bij funda? Want, dat laat funda niet los!

Zo iemand die opstond en die vraag stelde is Gerben Nijmeijer van Wazzup. Hij deed dat in een uitstekend blog, welke hieronder (met zijn toestemming) integraal is overgenomen.

Lees je het liever op zijn eigen site, dan kan dat hier: supergeheime algoritme funda

algoritme voor betere kwaliteit van dataHet supergeheime algoritme van Funda

Een nieuwe (erg mooie) versie van Funda wordt stap-voor-stap geïntroduceerd. Tegelijkertijd wordt een nieuwe manier van rangschikken van aanbod geïntroduceerd, waarbij meeweegt hoeveel gegevens een makelaar bij een object invoert. Als je meer kenmerken invoert kom je hoger op Funda. Hoe zit dat eigenlijk en welke criteria worden gehanteerd bij het bepalen van die zo belangrijke rangschikking?

De route
Je hebt software nodig om je objecten op Funda te krijgen. Realworks bijvoorbeeld dat, net als Funda, eigendom is van NVM. Het kan ook met andere software, zoals Skarabee, of die van ons, Venum. Objecten gaan meestal niet rechtstreeks vanuit software naar Funda. Dat gaat via Tiara, de uitwisseldatabase van NVM. Hoe compleet een object wordt getoond op Funda hangt dus samen met de eisen die Tiara aan de invoer van aanbod stelt.

De positie van je objecten optimaliseren
Funda heeft gecommuniceerd dat makelaars de positie van hun objecten kunnen optimaliseren:

”…De zoekvraag van de consument en de volledigheid van de aangeboden woning bepalen de match. Dus de ranking…”

In een whitepaper legt Funda uit hoe je een object in 10 stappen optimaal aanmeldt. Het gaat om basisplaatsing, hoofdfoto, aantal foto’s, kwaliteit van de foto’s, plattegronden, 360° foto’s, video, kenmerken en energielabel:

“Hoe deze 10 stappen precies invloed hebben op het algoritme dat de rangschikking bepaalt, kunnen wij helaas niet zeggen. Wel dát ze invloed hebben. Doe er uw voordeel mee”.

Er staat dus eigenlijk dit:

“Deze 10 dingen hebben invloed als je hoog wilt komen op Funda. Hoe en waarom vertellen we je niet maar het is wel zo. Doe er je voordeel mee”.

Het algoritme
Een algoritme is een stelsel van regels waaraan de Funda zoekmachine zich houdt bij het analyseren en positioneren van aanbod. Funda vertelt dat 10 punten invloed hebben op de positie van een object maar dat ze niet willen/kunnen vertellen welke invloed. Dat zorgt voor vragen en onduidelijkheid bij makelaars.
Bijvoorbeeld over de kenmerken van een object. Je moet als makelaar zoveel mogelijk kenmerken invullen, want dat is van invloed op de ranking (Funda legt niet uit welke invloed). Hoe zit dat dan als een huis minder kenmerken heeft? Staat een huis met een garage én carport én jacuzzi altijd hoger dan een huis zonder? Hoe werkt het algoritme eigenlijk?
Of foto’s. Funda zegt dat je minimaal 10 foto’s moet plaatsen en dat er geen maximum is. En dat foto’s relevant moeten zijn. En dat dit invloed heeft op de rangschikking. Hoe meet het Funda algoritme of foto’s relevant zijn? Hoe werkt die invloed op de rangschikking? Is iedere vijf foto’s één plek omhoog? Of iedere tien? Hoe denkt het algoritme eigenlijk?

Dat kenmerken en foto’s invloed hebben kan Funda vertellen, maar niet welke invloed. Vreemd. Ik ga naar de dokter met pijn aan mijn knie. Hij geeft me pillen. Als ik vraag wat die pillen doen zegt hij: ”Ze doen iets, maar wat precies kan ik je niet vertellen”.

Transparant
Een bevriende makelaar belde me. Hij was benaderd door een accountmanager van een softwareleverancier. Die vertelde dat je in hun software meer velden kan invullen bij een object waardoor je hoger komt op Funda. Hoe dat precies zit kon niet worden uitgelegd want het Funda algoritme is geheim. Dit gebrek aan transparantie geeft, terecht of onterecht, geen goed gevoel.

Geheimzinnigheid is voor niemand zinvol. Niet voor consumenten en niet voor makelaars.

Om iedere vorm van onduidelijkheid te voorkomen en iedere gedachte aan oneerlijke concurrentie bij voorbaat weg te nemen zou Funda er goed aan doen transparant te zijn en uit te leggen hoe haar algoritme werkt. Dan zal eerlijk en goed kunnen worden gewerkt aan wat Funda als nummer één in de markt wil bereiken; Volledigheid en relevantie.

Gerben Nijmeijer
CEO Wazzup software (gerben@wazzupsoftware.com)

Funda zou onduidelijkheid moeten voorkomen en uitleggen hoe haar algoritme werkt. Klik om te Tweeten

Conclusie

Het is een uitstekend streven dat funda er voor kiest om makelaars en verkopers aan te sporen om betere en meer informatie aan te leveren over de huizen die ze te koop zetten. Wanneer je het daarbij duidelijk maakt wat er voor nodig is om ‘beter’ te scoren op de ranking van de weergave, laat je zien te begrijpen dat de kwaliteit van je site van doorslaggevend belang is. Tegelijkertijd wil je het de makelaars dan makkelijk maken.

Maar wees dan wel zo open en eerlijk door aan te geven welke aanvulling welk beoogd effect heeft op de website qua ranking. Funda is tenslotte geen plofkip.

Google+